現(xiàn)今購房者在咨詢或預購初期，銷售人員會向其介紹諸多優(yōu)惠方案，特別是贈送房屋面積、車位等誘惑力較大的承諾，以此增加購房者的購房意愿。但現(xiàn)實情況諸多系口頭承諾，并未將其載入書面合同，一旦發(fā)生糾紛，在沒有其他證明的情況下，購房者的權益很難得到維護。

基本案情

王某有意購買某置業(yè)公司開發(fā)的小區(qū)房屋，由該置業(yè)公司的銷售人員張某接待。磋商過程中，張某告知王某若購買某一房屋，可贈送一個花園及架空層，王某綜合考慮后認為性價比較高，便簽訂了合同。

案涉房屋交房后，銷售人員承諾贈送的項目并未兌現(xiàn)，王某要求退房，置業(yè)公司認為贈送內容并未載入合同內，故拒絕退房。王某便將該置業(yè)公司及銷售人員張某訴至法院，要求撤銷購房合同，返還購房款。

裁判結果

法院經審理后，判決撤銷王某與置業(yè)公司簽訂的《商品房買賣合同》，置業(yè)公司返還王某的購房款并支付相應利息，駁回王某要求張某承擔責任的訴求。

法官說法

銷售人員的承諾系個人行為還是職務行為？

被告張某作為置業(yè)公司的銷售人員，其系以置業(yè)公司名義與王某洽談房屋買賣事宜，且承諾贈送王某花園及架空層的事實通過雙方提交的證據(jù)能夠證明系經過置業(yè)公司統(tǒng)一培訓，承諾事項并未超出其職權范圍，故張某的贈送行為應認定為職務行為。

置業(yè)公司授權銷售人員贈送的項目未兌現(xiàn)是否構成欺詐？

置業(yè)公司授權其銷售人員張某承諾贈送王某花園及架空層的虛假情況，致使王某基于該錯誤認識作出購買案涉房屋的意思表示，與其簽訂了《商品房買賣合同》，并辦理了相關手續(xù)，然置業(yè)公司否認該事實的存在，并辯稱花園和架空層非在規(guī)劃范圍內，置業(yè)公司的行為可以認定法律所規(guī)定的欺詐行為，故王某要求撤銷與置業(yè)公司簽訂的《商品房買賣合同》，符合法律規(guī)定，案涉合同被撤銷后，置業(yè)公司應當返還王某的購房款并支付相應利息。

銷售人員是否應當承擔責任？

因被告張某履行的是職務行為，且未超出職權范圍，其對贈送事宜系虛假信息并不知情，自身不存在過錯，故張某履行職務行為的法律后果應由置業(yè)公司承擔，王某要求張某承擔責任的主張無事實和法律依據(jù)，不予支持。

為此法官建議，購房者在購房過程中，不應輕信銷售人員的口頭承諾，要認真核對合同重要條款，有附加內容的應在書面合同上補充，對合同具體內容若有存疑的，可以向專業(yè)的法律人士咨詢，以維護好自身合法權益。

法條索引

《中華人民共和國民法典》第一百四十八條：“一方以欺詐手段，使對方在違背真實意思的情況下實施的民事法律行為，受欺詐方有權請求人民法院或者仲裁機構予以撤銷?！?/span>

《中華人民共和國民法典》第一百五十七條：“民事法律行為無效、被撤銷或者確定不發(fā)生效力后，行為人因該行為取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方由此所受到的損失；各方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定?！?/span>

《中華人民共和國民法典》第一百七十條：“執(zhí)行法人或者非法人組織工作任務的人員，就其職權范圍內的事項，以法人或者非法人組織的名義實施的民事法律行為，對法人或者非法人組織發(fā)生效力。法人或者非法人組織對執(zhí)行其工作任務的人員職權范圍的限制，不得對抗善意相對人?！?/span>

《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民法典>總則編若干問題的解釋》第二十一條：“故意告知虛假情況，或者負有告知義務的人故意隱瞞真實情況，致使當事人基于錯誤認識作出意思表示的，人民法院可以認定為民法典第一百四十八條、第一百四十九條規(guī)定的欺詐?！?nbsp;

來   源：澠池縣法院